第一九五章 房地产大周期

    江啸天一笑说：“最后一个时期当然是尾声期了。但是这个时期往往会伪装成所谓的‘主升段’，此时一切都看上去非常完美：上市公司的业绩大增、股价持续拉高、是个人都能赚钱，市场充满着一片欢笑声。”

    “这个时期股票换手率特别高，其实大资金已经逐渐获利了结，早期跟风进来的投资人也趁此机会了结观望，只有散户和刚入市的小白，被股票狂欢的气氛冲昏了头而越买越多。”

    “等到头部出来，股市老手都已经撤离了，只有贪心的股民还在高位站岗，成为最后为宴会买单的人。”

    “当然，刚才讲的是股市整体的周期。早期齐涨齐跌的时候，表现更突出，现在嘛，就要再细化到行业和个股身上了。你问几个行业，我和你详细说说它的周期吧。”

    赵亮听了，想了想，说：“还是说房地产吧，现在是回档期还是尾声期？”

    “我国房地产行业的周期性波动，有专家说是5年一周期、有说是7年一周期的，还有说是20年一周期的。但是总体看，一般都认为房地产现有周期始于1998年。1998年房改到2022年，中国房地产价格出现了三次大幅上涨，分别是在2009-2010、2012-2013、2015-2017期间，差不多20年了。”

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    “在过去的20年里，中国的房地产是突飞猛进的。2000年时，城市居民的人均居住面积才10.3平方米，一个三口之家，挤在只有一厅一室的小房间里。而现在，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，三口之家住上了三室一厅的大房子，这个20年增长400%。”

    “我国经济基础有特殊背景，有很多非市场因素，包括银行端的融资政策到房地产市场的交易环境，再又就是房地产的核心是土地的买卖，而我国公有土地占主导地位的国情，在全球也是独一无二的。”

    “未来房地产行业股票可能面临的就是一个新周期的开始，而这个周期是在‘房住不炒’和现有住房保有量条件下，加之住宅一般70年的自然寿命，所以未来20年，我认为国内房地产价格整体只能缓慢下降的。此时，居民收入水平会持续增加，等一线房价收入比从现在的26倍，降为13倍左右，基本就是房价底部了。”

    “然后是新的20年上升期，这时候在21世纪头20年建造的房子进入更新期了，新的房子需要重新建设了，房地产行业才会再次上涨，时间大概是2050年左右。”

    赵亮说：“我知道像东方市，平均房价是6万多，人均可支配收入是8万元左右，房价收入比是26.3倍，市中心的房价收入比是40倍。纽约、伦敦这些西方国家重点城市的房价收入比是多少？”

    “纽约房价收入比是大约是18-20倍，纽约的房价也是被全世界炒房的人炒高的。伦敦大概也是20倍，只有东京的房价收入比不到15倍。”江啸天说。

    “以此对比，目前国内一线城市是在享受经济发展的高预期红利，实际价值是高估50%的。但国家也不可能像小日本那样，傻乎乎地去戳破地产泡沫，所以只能一方面压住房价，另一方面增加居民收入。”

    “像东方市这样的地方，假如居民收入平均每年增加5%，那收入再翻一倍大致需要14-15年时间。如果房价每年涨2%，10年后房价收入比大概就能跌到20倍以内，20年后和现在的东京差不多。如果房价每年涨3%，则20年后和现在的纽约差不多。”

    “20年啊，老百姓还要等20年才能勉强买得起房。”赵亮哀叹一声。

    “没办法呀，谁让大家都要往一线城市跑。尤其是那些有钱人，自己不一定住这里，但是钱会先过来，一线城市的房价肯定是偏高的。比如古代的长安城、洛阳，都是房价远高于周边城市的。”

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    “细分到房地产股票上，目前开发商都会使用极高的财务杠杆，融资成本高，负债率高达90%以上。所以大批的房地产股票未来都会长期下跌，很难会有起色了，只有仅少数的房企能继续上涨。”

    赵亮点点头，一看今天的房地产股票虽然普遍反弹，但是房地产ETF基金一年来都跌了20%，看来大趋势的确不好。

    到下午三点左右，股市收盘，再度沿着五日均线向下，中证1000勉强收在7000点上方，今天赵亮小赚五万元。快到收盘，赵亮还是平了2手空单，只留一手空单过夜。

    正准备结束一天的盯盘，股票软件跳出来一条公告消息：“交易所要求白云药业申请复牌，终止停牌！”宁家三少的股神笔记