第384章 【名媛之说】
2月23日，星期五。 上午，林祖辉召开了地产会议，打算制定一些策略。 对于做地产，这些年林祖辉学到了非常多，不比几家大型地产公司的掌门人懂的少。他视新时代集团为楼宇工厂，工厂假期除了春节之外，是一年到头都不会想到停工的。只会不断的生产，不断的销售，不断的再投资、再生产、再销售。总之要价廉物美，货如轮转。 然而，这个既定的宗旨，一直施行，也有缓急之分，轻重之别。 那就是说从买入“原料”，到设计兴建“制成品”，再而销售或出租，有很多工序。哪一个工序在哪一个时间应该加速进行，哪一个阶段要拖慢完成，就是最高的调控技巧。全看总舵主的头脑是否精明，手法是否灵活。 在这一点上，全香港的地产商，也比不过林祖辉。 例如：去年六月暴跌前，新时代集团大量出售期房和楼花，回笼大量资金；与此同时，前五月的开工地盘也大大减少。暴跌后，新时代集团又立马逐步增加地盘的动工数量，为今年的供应打下了基础。 但不管是减少/增加地盘开工、销售楼盘数目，新时代集团都是源源不断，并未停歇下来。 林祖辉说道：“接下来，我们的目标是：每年提供的住宅单元数目，在稳居地产公司前三。就目前的形势来说，四五月份就应该可以恢复地产暴跌前的水平了。当然了，经历这次暴跌后，我们至少七年不需要考虑地产形势的问题。” 七年之后，新时代集团其实已经成为一家巨型大财团，抗风险能力非常强，压根不会在金融危机中损伤于多大。当然，林祖辉既然知道有亚洲金融危机，那么新时代集团自然不仅可以安然度过，还能大赚一笔。 众人脸上一喜，老板的意思很明白，香江地产将迎来一波七年的增长。那么作为全港土地储备第二，并源源不断的继续购买土地储备的新时代集团，那是非常有利的。 虽然在发展地产上，新时代集团只能说稳居前三；但不管是新鸿基，还是长江实业，和新时代集团的‘收租物业’一比，简直什么也不是。 所以，论地产综合实力，新时代集团稳居香江第一！ 做到这一步的，当然是老板的手段，即利用贷款大举购买收租物业，再利用金融手段进行偿还。金融手段包括：供股集资、炒外汇、炒股票、炒期指、炒黄金等，可以说是老板一手打造了这个巨无霸。 陈斌精神奕奕的说道：“今年我们的业绩，会让投资者眼前一亮！唯一的不足是，收租物业还是萎靡。” 林祖辉说道：“这个无需操心，萎靡只是相对于1988年的高峰，现在不过是降到1987年的水平而已。我们又买得便宜，至少华人置业的纯利，还是非常丰厚的，支出建筑费和利息，大多靠的这个租金收入！” 他比较乐观，一众属下自然也乐观起来。 林祖辉知道，8月份的‘伊拉克入侵科威特’和明年2月份的‘海湾战争’，两次危机中，香江地产都是‘该跌未跌’，比‘八七股灾’表现还好（下跌10~15%）。 也就是说，在接下来的一年，香江地产水平其实是和1989年上半年高峰时，相当！ 只不过，炒家不多而已！ 再之后，就暴涨、暴涨... 目前，香江本岛的住宅均价在1600~1700元（暴跌前1800~1900元），九龙的住宅均价在1500~1600元，新界的住宅均价在1300~1500元，单位为每平方尺。 林祖辉又说道：“不管怎么说，香江地产现在主要是‘刚需’的市场，陈董事你们销售部，一定要好好的卖力一点，多花些心思包装一下，争取表现超过其它几家公司！” 陈晓芬连忙表态：“老板放心，我一定好好带领销售部，为公司创造一个好成绩的！” 新时代集团每个月都有经理例会，在会上，陈晓芬这些经理最怕听到林祖辉提出，在市场内有哪一家地产发展商的建筑效率比新时代集团快。 而偏巧这些资料林祖辉都了如指掌，到如今，都没有人知道林祖辉为什么如此神通广大，他完全知道业务上的各个对手的强弱之处，城内各大型楼宇落成的快慢尤其在他洞悉之中。 对集团公司角色的分配林祖辉亦作出了调整，他把新时代集团清晰地改为“洋行”式来经营，除既为控股公司外，并将收租物业拨进华人置业，使得每年均有稳定的经常性收益。 一番安排后，林祖辉宣布散会！ ....... 翌日，周六。 中环皇后大道上的娱乐行大厦，正式开幕。 娱乐行大厦1987年8月动工，全部工期为30个月。 这幢大厦的租金并没有因为去年六月的地产暴跌，而受到太大的影响，全因林祖辉在1989年2月便让华人置业进行招租（提前一年招租为合理范畴）。 截止去年暴跌时，这幢大厦的租户已经满了六成多。暴跌之后，华人置业停止招租，而是在去年年底又开始招租，价格稍微回落1成半。 整个娱乐行大厦租金目前是1.35亿一年，可获得纯利为9500万元以上。大厦的成本为8.8亿，包括了支付中华娱乐的4亿购买旧厦的费用。 娱乐行大厦是香港知名的大厦，地理位置也是极佳，和置地广场相隔不远，毗邻中建大厦、中汇大厦、华人行，是中区最佳区域。否则，前世也不会在1996年卖出36亿的高价。 大厦的基层是时尚商店、西餐厅及中式酒楼，上层是写字楼。 热闹的仪式举行，邀请了租户潘廸生，和林祖辉一起举行剪彩，众人喜气洋洋的宣布娱乐行开幕。 望着娱乐行大厦，虽然比不上脑海里幻想的童话世界，但也不会让你失望。虽然娱乐行的新古典主义风格可能是师法意大利文艺复兴时期，但看起来反倒像“新迪士尼”风格。听起来也许不怎么样，但是效果却还不错。整个建筑充满童趣，但又能符合香港商界对办公大楼派头与仪节的要求。 对于这座大厦的设计，林祖辉还是很满意的！ 和众人走进娱乐行大厦的底层购物商场，商户们早已经在接待客人，今天是开业，加上提前宣传了，所以娱乐行大厦的商场已经来了很多人购物。 这两年，香江的经济还是有些影响的，毕竟旅游业不振，零售业自然也就减少了。 指着潘廸生的店，林祖辉笑着说道：“生意兴隆，潘哥！” 潘廸生的迪生创建，一年盈利能有3亿，可见他做名牌零售做的非常好。 “生意兴隆！你们的鳄鱼恤和I.T时装，生意也非常好呢！”潘廸生回应道。 “生意好，都生意好！困难都是短暂的，香江的经济长期向好！” “有你这个大亨发话，我就更有信心了！” “哈哈” 两人分别后，林祖辉和高毅等人继续参观起来，由于娱乐行一层只有5800平方尺，所以一共有六层零售商铺、六层西餐厅及中式酒楼、茶楼，剩下的二十层则是写字楼。 也就是说，这个商场面积不到8万平方尺，所以只能算是小型商场了。 娱乐行大厦不亏是百年名厦（四次重建，起源于1846年），当天上午前来逛街的人络绎不绝，如此看来，这里将成为中环一个重要的购物、休闲的地方。 看到自己建起来的大厦，林祖辉心情非常愉快！ 对身边的高毅说道：“今年的娱乐行大厦、明年的嘉年中心、后年的中环广场和万国宝通中心，我们华人置业的大厦，就跟下饺子似的。而且，我们都是只租不卖，这份实力香江谁敢来比！” 言语之中透露着自信。 高毅笑着说道：“长实、新鸿基、恒金，都不重视收租物业，因为这个回本太慢，会影响公司的收益；新世界发展重视收租物业和酒店，但是他们失去了土地储备，进入九十年代就会吃大亏，利润下跌，竞争力不足......这就是‘自古两难全’的道理......但我们新时代集团有老板带领，总能在金融上需求‘非经常性盈利’，而且老板一直拿自己的资金来补贴公司作为发展（供股集资），故发展迅速，别人是学不来的！” 分析的很透彻，跟着林祖辉太久，这些高层都在林祖辉身上学到了很多！因为高毅是华人置业的总经理，所以这次两笔金融投资他也是知道的。 自本周一开始，日本的泡沫彻底戳破了，美元/日元点数上升、黄金下跌，高毅知道，老板又一次要为公司赚大钱了。 也许140亿的负债在别人眼里是个绝大的数字，但在老板的心里，也许早有打算。 众人参观完了，又选择了一家中餐馆吃饭，今天是星期六，林祖辉又带头让大家微饮。随行的都是华人置业的高级职员，席间林祖辉畅谈的也是工作的事，但相对比较轻松。 ....... 周日，深水湾游艇俱乐部。 李佳欣挽着林祖辉的胳膊，两人朝走去。 “咦，没看见许公子嘛！”林祖辉打趣道。 小姐没好气的说道：“我说，你老是操心我和他的事干什么，难道我们朋友相处，就一定要拉上男女朋友吗？” 李佳欣立马呛道：“你们又不情侣关系，当然要避嫌嘛！” 小姐回敬道：“谁说的，为什么要避嫌，你难道没有交过男性朋友嘛？” 两女有意思了，似乎冥冥之中自有天意，有敌意呀！ 李佳欣理所当然的说道：“我没有男性的朋友啊，我很早就跟着他了，他也不会让我交男性朋友的！” 小姐顿时盯这林祖辉看，好像在说，你这个男人居然如此小气！ 林祖辉稍微尴尬的说道：“男女关系有复杂的！我和你是朋友，是因为大家一个圈子，平常都有各自的朋友在嘛！” 小姐没好气的说道：“多想！我以为你今天单独约我打高尔夫呢！”在她看来，林祖辉太花心了，但是两人除了一开始有点冲突外，后面倒成为了好朋友。当然，仅仅是因为在一个圈子吧。 “走吧，上游艇！”林祖辉大方的邀请道。 就这样，三人登上林祖辉的游艇，打算从深水湾驶向九龙清水湾。 行驶的途中，三人来到甲板上！ 李佳欣伸伸懒腰，活动一下筋骨，其实是充分展示自己的身材。只见她今天穿着黑色紧身裤，勾勒出完美的身材，让林祖辉觉得，不露也能很诱惑。 “你找我有事吧？”小姐一边说，一边也活动活动一下筋骨，也挺不错的。 “对，嘉欣她在家待不住，介绍给你认识认识，你偶尔替我带她去一些女人们参加多的活动！” 女人一旦没事业，总归是个麻烦事，李佳欣年纪轻轻，总不能真的被他‘锁在铜雀宫’。再加上这女人想当‘名媛’，就让小姐带带她。 小姐看看和自己不怎么对付的李佳欣，皱眉说道：“以你香江在的地位，总督夫人的宴会，嘉欣也能收到邀请。干嘛，还找我呀？” 李佳欣要说话，林祖辉立马抢先说道：“其实，我不太喜欢参加应酬的，再说了我时间太忙了！你就说帮不帮吧？” “帮，你都这样说了，我能不帮嘛！不过，嘉欣以后得叫我姐。” 李佳欣犹豫了一下，总算老实的叫了一声：“姐！”. 小姐顿时开心的‘哎’了一声，好像挺得意的！ 林祖辉笑着牵起李佳欣的手，安慰安慰她。 香江的名媛，或者说现在的香江名媛，并不是后世的名媛和后世内地的那种名媛。 在香港，女明星和名媛是两种不同的人。做名媛起码有3个条件： 首先，要和豪门有家族关系； 其次，要能经常抛头露面，有和明星一样的曝光率； 再次，要够美貌时尚。 小姐则是典型的出身名媛的女明星！ 当然，林祖辉并不是让李佳欣增加曝光率，当真正的名媛，就是让她增加一些人脉关系。 所以他说道：“不是什么聚会都请她去啊，就是偶尔带她去参加一些......” 小姐打断道：“我懂了，你是个小气的男人，其实也不想让嘉欣曝光太多。说白了，就是让我带她参加一些上流圈的女人聚会什么的，是不是！” 林祖辉笑着说道：“差不多是这个意思，正规一点，也不要带她参加太多，反正你是我朋友，嘉欣也就是你朋友！” “知道啦！我不清楚你这样小气、花心的男人，是如何让女人甘心跟着你的！”小姐小声抱怨道。 林祖辉得意的说道：“以后让嘉欣告诉你，以她的美貌，当选港姐都绰绰有余，所有她说法很有说服力！” “切，我不一定爱听！” 三人来到清水湾，畅玩了上午，在一起还玩得挺开心的；中午又一起吃完饭，才分开。任猪飞的香江新豪门